剛剛公佈！東莞自建房審批新規！
今天，東莞住建局發佈
《公開徵求<東莞市人民政府關於
規範農房審批管理的通知>（徵求意見稿）》
明確了農房審批要求
各部門的職能和分工
東莞農房審批要求
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農房改建、加建、重建、新建
文件明確了農房審批有關要求
農房改建、加建、重建、新建均不得超過“一戶一宅”權益，且改建、加建、重建農房不得超過4層；
新建農房原則上不得超過4層，首層及以上樓層主動退讓用於院落、綠地、停車設施等的，在總建築面積符合規定的，允許建築層數限制放寬至不超過6層。
其中：改建指不增加原有農房建築面積，改善農房使用功能；加建是在原有結構上加蓋新的結構，原有結構不變化；重建指無法通過改建達到目的的建築物拆除重新建設；新建指在經批准的宅基地上從無到有新建房子。
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按照《管理辦法》要求控制農房高度、層數、建築面積，其中，首層層高不得超過4.5米，其它層不得超過4米。
強化農房風貌管控，避免出現超大農房，聯戶農房不得超過3戶，總用地面積不得超過150平方米，總建築面積不超過600平方米。用地面積超出部分鼓勵用於院落、綠地、停車設施等。
建築形態採用全坡屋頂或半坡屋頂，屋頂高度不計入總建築高度。其中：全坡是指屋頂有單坡、雙坡、四坡等形式，實現屋面全覆蓋；半坡是指部分屋面做坡，而部分做平或未全覆蓋。
2020年前通過審批的農房管理要求
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2020年前通過審批的農房
文件也明確了管理要求
文件指出，鑑於2020年前各鎮街的農房管理審批制度已不適應現行政策要求，爲進一步統籌規範管理，自2024年6月1日起，對於《管理辦法》出臺前經鎮人民政府（街道辦事處）批准且在“已批在建、未建農民安居房項目清單”內的農房，廢止其農房報建批准文件。
其中已批未建的，一律按照《管理辦法》重新辦理有關手續後方可開工建設。已批在建的，一律控停並由鎮街覈查農房建設現狀後採取分類處理，對於現狀未超過《管理辦法》規定的可按照《管理辦法》重新辦理有關手續；對於現狀超過《管理辦法》規定的按現狀層數封頂處理。
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對於建設完成的（以封頂作爲建設完成判斷標準），原農房報建批准文件繼續有效，但應儘快完成後續裝修、收尾施工，杜絕爛尾情形。
本通知印發之日起違規搶建的，鎮街“兩違辦”應按照《東莞市違法用地、違法建設聯合執法實施方案（修訂）》（東府〔2020〕43號）有關規定，組織對違法建設部分快速拆除。
目前文件正在徵求意見
有意見可以於2023年11月17日（星期五）前
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將反饋意見發送[email protected]郵箱。
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下來滑動查看文件全文
東莞市人民政府關於規範農房
審批管理的通知
（徵求意見稿）
各鎮人民政府（街道辦事處），市府直屬各單位：
爲進一步做好我市農民安居房（下稱“農房”）管理工作，根據《廣東省農業農村廳自然資源廳 關於規範農村宅基地審批管理的通知》《東莞市農民安居房管理辦法》（下稱《管理辦法》）有關規定，各鎮人民政府（街道辦事處）負責屬地農房建設的審覈批准，各村（社區）在鎮人民政府（街道辦事處）指導下負責屬地農房建設的申請審查，並參與農房建設過程監督管理。爲明確部門分工，落實屬地責任，現就規範我市農房審批管理有關事項通知如下：
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一、部門職責
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市設立農房建設管理聯席會議制度，統籌協調全市農民住房管理工作。
市農業農村局負責建立健全宅基地分配、使用、流轉和宅基地違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理佈局、閒置宅基地和閒置農房利用，組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查，及時將農民建房新增宅基地需求通報市自然資源局。負責完善優化“一戶一宅”審查方式，指導鎮街農林水部門做好“一戶一宅”審查。指導鎮街農林水部門落實“三到場”要求，即建房申請審查到場、批准後丈量批放到場、建成後覈查到場（下同）。
市自然資源局負責指導鎮街自然資源、規劃管理部門依職責做好農房聯審工作，指導鎮街規劃部門審查擬建房屋建築方案是否符合《東莞市農民安居房鄉村風貌導則》《農房設計通用圖集》《管理辦法》規定的風貌、面積、層數、高度等。指導鎮街自然資源、規劃管理部門劃定農房禁建區、限建區和可建區。指導鎮街自然資源、規劃管理部門落實“三到場”要求。
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市城市管理和綜合執法局負責指導鎮街城管部門審查申請人是否存在新增違建行爲未處理，對申請人新增的農房建設過程中未經合規批准，或超出批准範圍的違法用地、違法建設行爲，指導鎮街依據《東莞市違法用地、違法建設聯合執法實施方案（修訂）》（東府〔2020〕43號）有關規定，組織對違法建設部分快速處置。指導鎮街城管部門落實竣工驗收到場。
市住房城鄉建設局負責牽頭完善農房建設過程管控流程，編制農房報建審批建設管理工作指引。指導鎮街農房建設過程管理、按圖施工等，確保農房施工質量安全。指導鎮街住建部門會同相關部門開展農房驗收工作，落實鎮街住建部門竣工驗收到場。
市政務服務數據管理局負責“農民安居房審批管理系統系統”日常維護，按照需求更新、完善系統。
市供電、水務局負責指導鎮街水電部門在農房開工前憑農房建設批准文件安裝臨時水電設施，在農房建設完工後憑農房驗收意見文件安裝正式水電設施。
市不動產登記中心負責指導鎮街依據相關文件，落實不動產登記確權工作。
市民政局負責指導鎮街審查申請人是否爲住房困難家庭戶。
市信訪局負責完善諮詢信訪渠道，收集市民訴求，結合訴求內容和上述部門職責分派相關市直部門、屬地鎮街。
二、規範審批
農房建設審批總體按“村（社區）覈准申請—部門聯審聯辦—鎮人民政府（街道辦事處）審批”三階段實施。各部門按次序根據下述職責在規定時間內進行審查，具體詳見《東莞市農民安居房報建審批建設管理工作指引》（附件）。
（一）審批職責和審查內容
村（社區）負責做好“信息公示—資料審查”工作，需將申請人提交的信息形成《農房建設公示表》在村（社區）公開欄上進行公示。審查申請資料是否真實有效，申請人在本村（社區）範圍內是否符合“一戶一宅”原則，宅基地是否經批准，用地位置和麪積，農房的面積、層數、高度是否符合要求。
鎮街農林水務部門審查申請人家庭“一戶一宅”，即在本鎮街範圍內所享受的宅基地權益是否符合《東莞市農民安居房管理辦法》要求，即宅基地用地面積是否超150平方米，申請建設及已建成農房建築面積是否超用地面積4倍；複覈村組是否對宅基地和建房申請審覈公示,報建地塊是否存在佔用“林地”，是否存在《廣東省河道管理條例》《廣東省水利工程管理條例》《東莞市古樹名木保護管理辦法》等涉河道管理範圍、水利工程管理範圍、古樹名木保護範圍的情況。其中，“一戶一宅”審查包括宅基地面積及地上房屋建築面積的審查。
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鎮街自然資源部門審查報建地塊是否符合土地利用總體規劃要求（國土空間規劃編制完成後，以國土空間規劃要求進行審覈），是否完善建設用地審批手續（應取得宅基地用地批准文件或集體土地使用權證/不動產產權證），是否存在佔用“永久基本農田”。
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鎮街規劃管理所審查擬建房屋建築方案是否符合《東莞市農民安居房管理辦法》規定的面積、層數、高度的要求，是否符合屬地鄉村風貌管控要求（屋頂、色彩等風貌要素），報建地塊是否符合城市（鎮）總體規劃（國土空間規劃編制完成後，以國土空間規劃要求進行審覈），是否符合屬地三區（禁建區、限建區、可建區）的建設要求，申報紅線座標與宅基地批准用地紅線座標是否相符等情況。
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鎮街城市管理和綜合執法部門審查申請人是否存在新增違建行爲未處理。
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鎮街住房城鄉建設部門審查施工圖紙與擬建房屋建築方案、《農房建設批准書》的相關內容是否一致，施工合同、施工保險、施工企業派駐項目施工管理人員的任命文件和身份證、農房工程質量安全監管登記表等資料是否符合要求。
鎮街人民政府（街道辦事處）是農房管理的責任主體，負責屬地農房建設的審覈批准，不得下放、委託審批，應當切實履行屬地責任，加強農房管理工作的領導，建立健全管理機構，配備充實管理人員，強化農房建設分區管控，加強農房建設全流程監管。對涉及農房建設的新增違法用地、違法建設行爲，依據《東莞市違法用地、違法建設聯合執法實施方案（修訂）》（東府〔2020〕43號）號有關規定，組織對違法建設部分快速拆除。
各鎮街部門原則上按上述職責分工，也可結合屬地報建審批的實際需要，研究制定轄區內報建管理細則，另行明確屬地各部門職責，經鎮人民政府（街道辦事處）審議通過，報市農民住房管理工作聯席會議備案後實施。
（二）有關要求
農房改建、加建、重建、新建均不得超過“一戶一宅”權益，且改建、加建、重建農房不得超過4層；新建農房原則上不得超過4層，首層及以上樓層主動退讓用於院落、綠地、停車設施等的，在總建築面積符合規定的，允許建築層數限制放寬至不超過6層。其中：改建指不增加原有農房建築面積，改善農房使用功能；加建是在原有結構上加蓋新的結構，原有結構不變化；重建指無法通過改建達到目的的建築物拆除重新建設；新建指在經批准的宅基地上從無到有新建房子。
按照《管理辦法》要求控制農房高度、層數、建築面積，其中，首層層高不得超過4.5米，其它層不得超過4米。
強化農房風貌管控，避免出現超大農房，聯戶農房不得超過3戶，總用地面積不得超過150平方米，總建築面積不超過600平方米。用地面積超出部分鼓勵用於院落、綠地、停車設施等。
建築形態採用全坡屋頂或半坡屋頂，屋頂高度不計入總建築高度。其中：全坡是指屋頂有單坡、雙坡、四坡等形式，實現屋面全覆蓋；半坡是指部分屋面做坡，而部分做平或未全覆蓋。
各鎮（街道）原有農房已形成臨街懸挑統一風貌，如繼續執行“農房建設正射投影不得超出宅基地用地紅線”規定，並嚴重影響街道立面整齊度及美觀的，應在鎮（街道）農房建設通用圖集上進一步細化明確，對需要進行統一懸挑的主要路面、區域範圍進行標定、劃分，懸挑部分計入建築面積且總建築面積必須遵守“不得超過用地面積4倍”原則。
三、特殊情形
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（一）2020年前通過審批的農房管理要求
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鑑於2020年前各鎮街的農房管理審批制度已不適應現行政策要求，爲進一步統籌規範管理，自2024年6月1日起，對於《管理辦法》出臺前經鎮人民政府（街道辦事處）批准且在“已批在建、未建農民安居房項目清單”內的農房，廢止其農房報建批准文件。其中已批未建的，一律按照《管理辦法》重新辦理有關手續後方可開工建設。已批在建的，一律控停並由鎮街覈查農房建設現狀後採取分類處理，對於現狀未超過《管理辦法》規定的可按照《管理辦法》重新辦理有關手續；對於現狀超過《管理辦法》規定的按現狀層數封頂處理。
對於建設完成（以封頂作爲建設完成判斷標準）的，原農房報建批准文件繼續有效，但應儘快完成後續裝修、收尾施工，杜絕爛尾情形。
本通知印發之日起違規搶建的，鎮街“兩違辦”應按照《東莞市違法用地、違法建設聯合執法實施方案（修訂）》（東府〔2020〕43號）有關規定，組織對違法建設部分快速拆除。
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（二）住房困難羣體的農房管理要求
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無房、簡易房、危房或屬於住房困難家庭，應保障其基本住房需求，實際只擁有1處無證宅基地地上舊宅的或不符合相關報建要求（例如空白宅基地沒有土地使用權證、土地使用權證權屬人無法轉移登記（如原登記人已去世）、兩規不符等特殊情況）。經鎮街覈查情況屬實，由鎮街人民政府討論並報請市人民政府“一事一議”審定後，允許其以市人民政府審定同意後的鎮街聯席會議紀要方式批准使用農房建設用地，建築層數原則上不得超過2層（含2層），家庭成員人均居住面積如低於30平方米的，允許其建至3層。其農房的建設批准手續、工程質量安全監管手續、辦理不動產權證手續辦理要求與《工作指引》（附件）一致。住房困難家庭按《管理辦法》界定。
（三）拆遷置換用地建設的農房管理要求
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農村村民因配合徵地拆遷等政府工作原因，被拆除舊房後以異地置換方式獲得土地，但目前無法報建的，其合理住房需求由鎮街安排存量未分配的拆遷安置房、回遷房、農民公寓等予以保障。如上述途徑無法解決的，且確需新審批宅基地建房的，由鎮街人民政府討論並報請市人民政府“一事一議”審定後，按省宅基地用地審批和市農民安居房建設審批相關規定予以處理。其農房的建設批准手續、工程質量安全監管手續、辦理不動產權證手續辦理要求與《工作指引》（附件）一致。
四、過程監管
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農房建設全過程接受鎮街有關部門、村（社區）的監管。農房建設施工牌核發之日起，村（社區）工作人員應以不低於一週一次的頻率對本村（社區）的在建農房進行日常巡查和監督檢查，建立臺賬，做好隱患閉環管理。村（社區）工作人員在日常監管過程中發現存在安全隱患的，報送給鎮街住建部門及其他有關部門。
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鎮街有關部門、村（社區）要對農房用地紅線及建築佔地紅線確認、基礎施工、二層樑板施工、屋面及梯間屋頂施工、工程完工等五個關鍵工序的施工情況進行重點管理和過程把控。村（社區）要在監管平臺臺賬填報關鍵工序檢查情況，鎮街住建部門需對檢查情況進行審查確認。其中，基礎底板支模、二層樑板施工、屋面及梯間屋頂等環節，村（社區）工作人員應主動到場檢查，主要檢查：擬澆築基礎底板尺寸是否超批准佔地面積、擬澆築樑板是否與圖紙相符、檢查一層已施工部分是否與圖紙相符、建築主體是否按圖施工、是否存在施工質量安全隱患。符合要求的，由村（社區）將有關情況報告給鎮街住建部門，鎮街住建部門可結合工作實際自行安排抽查，並對村（社區）檢查情況進行審覈確認。對不符合要求的，由村（社區）或鎮住建局發出整改通知書。工程完工後，由村（社區）部門工作人員通知住建部門共同到現場對農房按圖施工情況進行覈查。符合要求的，由村（社區）與鎮住建部門共同督促申請人完成申請驗收工作。對不符合要求的，由村（社區）或鎮住建局發出整改通知書。
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鎮街水電部門在農房開工前憑農房建設批准文件安裝臨時水電設施，原有正式水電設施的（包括已動工建設但沒有竣工驗收的農房）要及時調整爲臨時水電設施，在農房建設完工後憑農房驗收意見文件安裝正式水電設施。應積極配合相關部門對違規建設或未驗收農房進行停水停電。
鎮街住建部門應加強施工全過程檢查，依據現場違法違規事實，按照《東莞市建設工程不良行爲的記分標準》進行計分，按照《建設工程質量管理條例》《建設工程安全生產管理條例》等法律法規進行停工整改處理。對超出審批範圍建設的，鎮街住建部門採取相關措施後限期仍未整改的，報送鎮街“兩違”辦，由鎮街“兩違”辦牽頭組織有關職能部門依法快速處置。
五、工作要求
（一）市各部門要依職責出臺相應農房審批管理細則，明確農房審批內容、方式、途徑和管理要求等，指引鎮街具體開展工作，防止出現審批把關不嚴不準。要按照管理職責建立巡查機制，定期開展督導督查工作，加強農房建設全流程監管指導，原則上每季度不少於一次。要依據職責做好有關政策諮詢解釋工作。諮詢電話：市農業農村局；市自然資源局；市城管局；市住建局：。
（二）鎮街各部門要按照“誰審批、誰負責，誰主管、誰負責”原則，依職責做好農房政策解讀、信訪回覆、問題處理工作，堅決杜絕推諉扯皮和不作爲、亂作爲。鎮街各相關部門要公開電話接受市民諮詢、訴求。
（三）各村（社區）應落實網格責任，健全監管機制，常態化對轄區內農房工程進行巡查，對新增違法用地、在建農房違法建設的早發現、早報告、早制止。
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現行《管理辦法》若與本《通知》相沖突，按本《通知》相關條款規定執行。
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附件：東莞市農民安居房報建審批建設管理工作指引
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東莞市人民政府
2023年 月 日
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